‘De vastgoedmarkt in Duitsland is booming, betere omstandigheden zijn er nauwelijks’, en ‘Diverse Nederlandse projectontwikkelaars en architecten hebben hun toevlucht genomen tot Duitsland nu het in Nederland minder gaat’, zo schreef Duitslandnieuws eerder deze maand.
Nieuw verdrag
Het is dus aantrekkelijk om vastgoed te kopen in Duitsland. Maar Nederlandse kopers moeten wel goed in de gaten houden dat zij straks wellicht belasting moeten betalen in Duitsland bij de verkoop van aandelen in een vennootschap met Duitse vastgoed. Dat staat in het nieuwe belastingverdrag tussen Nederland en Duitsland dat waarschijnlijk vanaf januari 2015 in werking treedt, onder voorbehoud dat de Eerste Kamer akkoord gaat.
Het huidige verdrag bepaalt dat winsten bij de verkoop van vastgoed worden belast in het land waar het vastgoed is gelegen. Onder het nieuwe verdrag verandert dat niet. Wat wel verandert is de fiscale behandeling van de situatie waarin aandelen worden verkocht van een rechtspersoon waarvan het vermogen (geheel of gedeeltelijk) bestaat uit vastgoed.
Onder het huidige verdrag wordt alleen belasting geheven in het land waar de verkoper van de aandelen woont of is gevestigd, ongeacht waar het vastgoed van de rechtspersoon is gelegen. Onder het nieuwe verdrag wordt dat omgekeerd: de verkoopwinst op aandelen in een dergelijke vennootschap wordt belast in het land waar het vastgoed is gelegen, ongeacht waar de verkoper van de aandelen woont of is gevestigd.
Een makelaar en een klant bekijken een huis in München.
Uitzonderingen
Er geldt een aantal uitzonderingen op de nieuwe bepaling. Als een van deze uitzonderingen van toepassing is, wordt teruggekeerd naar de ‘oude’ regeling. Dat wil zeggen dat geen belasting is verschuldigd in het land waar het vastgoed is gelegen van het lichaam waarvan de aandelen worden verkocht, maar in het land waar de verkoper van de aandelen woont. Deze uitzonderingen zijn de volgende:
- Het gaat om aandelen die worden verhandeld aan een erkende effectenbeurs.
- De aandelen ontlenen hun waarde voor minder dan 75 procent aan vastgoed gelegen in het andere land dan het land waar de verkoper van de aandelen woont.
Voorbeeld
Jan de Vries woont in Nederland. Hij bezit alle aandelen in Müller Immobilien GmbH, een niet-beursgenoteerde vennootschap. De waarde van de aandelen Müller Immobilien GmbH wordt voor 75% ontleend aan Duits vastgoed. Jan de Vries verkoopt zijn aandelen Müller Immobilien GmbH.
Daarmee is Jan de Vries Duitse inkomstenbelasting verschuldigd over de verkoopwinst.
3. Vóór de eerste verkoop van de aandelen, bezat de verkoper minder dan de helft van de aandelen in het lichaam.
Voorbeeld
Wim Houtman BV is gevestigd in Nederland. Zij bezit 55% van de aandelen in Preuβ Immobilien AG, een niet-beursgenoteerde vennootschap. De waarde van de aandelen Preuβ Immobilien AG wordt geheel bepaald door Duits vastgoed. In 2015 verkoopt Wim Houtman BV 40 procent van de aandelen Preuβ Immobilien AG. In 2016 verkoopt Wim Houtman BV de resterende 15 procent.
Bij beide verkooptransacties is Wim Houtman BV Duitse vennootschapsbelasting verschuldigd.
(Als Wim Houtman BV in plaats van 55 procent slechts 49 procent (of minder) van de aandelen Preuβ Immobilien AG zou hebben gehad, zou zij bij beide transacties geen Duitse vennootschapsbelasting zijn verschuldigd.)
4. De verkoopwinst vloeit voort uit een reorganisatie, fusie of splitsing.
Vastgoed waarin het lichaam of de aandeelhouders hun bedrijf uitoefenen, wordt in dit kader niet als vastgoed gezien. De nieuwe bepaling in het Nederlands-Duitse belastingverdrag kijkt dus met name naar beleggingsvastgoed.
Duitse belasting
De vraag is hoeveel belasting een inwoner van Nederland in Duitsland is verschuldigd als hij wordt getroffen door de nieuwe verdragsbepaling. Hierbij moet een onderscheid worden gemaakt tussen aandeelhouders/natuurlijke personen en aandeelhouders/rechtspersonen.
Natuurlijke personen
Bij participaties van een procent of meer heft Duitsland inkomstenbelasting (Einkommensteuer). Ter zake is het zogenaamde Teileinkünfteverfahren van toepassing. Dat houdt in dat 60 procent van de verkoopwinst progressief wordt belast (maximumtarief: 45 procent); de resterende 40 procent is vrijgesteld.
Let wel: Duitsland heft alleen van een in Nederland woonachtige/gevestigde aandeelhouder bij – kort gezegd – een belang van 50 procent of meer (zie de hiervoor vermelde uitzondering 3). Bij belangen kleiner dan 50 procent is er dus geen Duitse inkomstenbelasting verschuldigd.
Rechtspersonen
De winst bij de verkoop van een aandelenbelang (ongeacht de grootte van dat belang) is voor 95 procent vrijgesteld van Duitse vennootschapsbelasting. Ofwel: 5 procent van de winst wordt belast (tarief: (maximaal) circa 30 procent).
Huizen staan in de etalage bij een makelaarskantoor in Berlijn Mitte.
Belang onderbrengen in (nieuwe) kapitaalvennootschap
Met name in Nederland wonende natuurlijke personen met een meerderheidsbelang in een Duitse vastgoedvennootschap, zoals Jan de Vries in het voorbeeld hiervoor, worden getroffen door het nieuwe belastingverdrag. Zij kunnen overwegen om hun aandelenbelang onder te brengen in een (nieuwe) kapitaalvennootschap (bijvoorbeeld een BV).
Bij de verkoop van een meerderheidsbelang in een Duitse vastgoedvennootschap door een kapitaalvennootschap, valt de Duitse heffing namelijk beduidend lager uit dan bij verkoop door een natuurlijk persoon.
Overgangsjaar
In dat verband is van belang dat het nieuwe verdrag een overgangsregeling van een jaar kent. Dat houdt in dat, als het verdrag op 1 januari 2015 in werking treedt, belanghebbenden in het jaar 2015 nog voor toepassing van het oude (huidige) verdrag kunnen kiezen.
Bas Wissing, belastingadviseur bij BDO Accountants & Belastingadviseurs in Arnhem
Adviesgroep Nederland-Duitsland
Meer bijdragen van Bas Wissing op Duitslandnieuws:
Duitslandnieuws over vastgoed
- Nederlanders willen op vastgoedbeurs in München meeliften op Duitse bloei »
- Bouwfonds in Berlijn: polderen met een Berlijnse bril »
- Krantenkiosk: Experts vrezen nog geen luchtbel huizenmarkt »
- Krantenkiosk: Vastgoed in grote steden veel te duur »
- Duitse huizenmarkt heeft geen gebrek aan vertrouwen »
