Met een bioscoop, een hotel en kantoorruimte is Bikini Berlin meer dan alleen een winkelcentrum. Het is een ‘concept mall’, en het concept is bedacht door de Nederlandse Carola Janssen en Caroline de Jager.
Conceptdenken
“Wat doet zo’n man nou daar?” Carola Janssen kijkt afkeurend naar een beveiliger die strak in pak de bezoekers van Bikini Berlin in de gaten houdt. Met zijn felgroene stropdas valt hij uit de toon van het gloednieuwe winkelcentrum aan de Kurfürstendamm in West-Berlijn. Hier heersen donkere en lichte houttinten, mosgroene spanten en speelt het daglicht dat door de grote ramen naar binnen valt een grote rol.
- Reportage van Derk Marseille op BNR: ‘Tijd zal leren of winkelcentra overleven’ »
De beveiliger met zijn opvallende stropdas is duidelijk een dissonant, vindt Janssen. Samen met Caroline de Jager denkt ze al sinds 2007 mee over de invulling van Bikini. Uiteindelijk mochten ze hun concept uitwerken en werden ze verantwoordelijk voor de verhuur van de winkelruimtes. “In Nederland zie je het succes van het concept-denken. Kijk eens naar de Efteling. Daar vormen beveiligers en schoonmakers één geheel met het park. Zo zouden we het hier ook wel willen.”
Géén marmer, géén H&M
Maar die ‘macht’ hebben de dames niet. Ze bedachten het concept en voeren het uit, wat betekent dat ze de laatste jaren er hard aan hebben getrokken om de juiste winkels binnen te halen. “Géén marmeren vloeren, géén H&M of Primark of exclusieve dure merken”, vat De Jager het samen. “Maar juist de unieke en creatieve winkels uit het middensegment bepalen de ziel van Bikini. En die ziel bewaken wij.”
Om die ziel te vormen moesten De Jager en Janssen flink over het budget gaan. “Er was 100 miljoen euro beschikbaar, dat is bijna verdubbeld. We wilden het beste van het beste”, vertelt Janssen.
De Duitse retail loopt 10 jaar achter, zegt Carola Janssen. “Nederlandse winkeliers zijn door de crisis al langer genoodzaakt creatief na te denken over hoe ze de klant binnen krijgen. Daarom loopt Nederland zo voorop. We hebben deze klus dan ook gekregen omdat ons idee afweek van de anderen. Anders had je een winkelcentrum gekregen precies als alle andere. Dat heeft Berlijn niet nodig.”
Winkelen niet belangrijkste
De creatieve uitvoering van ‘die gekke Nederlanders’ wilden de eigenaars van Bayerische Hausbau wel. Maar bij een aantal consequenties daarvan moesten ze wel even slikken. “Bij Bikini kom je niet per se om te winkelen”, zegt De Jager. “Je komt hier omdat het leuk is, en je kunt er bovendien winkelen.” Derhalve is van de totale 90.000 m2 oppervlakte slechts 52.000 m2 bestemd als verkoopruimte.
Bikini ligt naast de Berlijnse dierentuin Zoo Berlin. Bezoekers kijken via de grote ramen beneden of vanaf het panoramaterras een verdieping hoger zo naar de bavianen. Het hoort allemaal bij het gevoel dat de bezoeker moet krijgen niet in een gewoon winkelcentrum te zijn. Zo worden toiletten bijvoorbeeld uitgebaat door de Nederlandse succesformule van 2theloo.
Een rondje langs de winkels toont de verscheidenheid. In het midden houten boxen van 20 vierkante meter. “Dit zijn de 19 pop-up boxes, ideaal voor starters of creatieve webwinkels die eens een echte winkel willen hebben”, vertelt De Jager. Verder zijn er opticiens en kledingwinkels die zich op een andere manier presenteren, een audiowinkel met een homecinema in de kelder, verrassende designwinkels en horeca. Zelfs kantoren, een bioscoop en een hotel ontbreken niet.
Modern in plaats van Duits
Janssen en De Jager wilden vooral winkels en boetiekjes zien te strikken die bijvoorbeeld al succesvol waren in Berlijn Mitte. “En dan kregen ze een contract van 180 pagina’s voor hun neus en of ze even voor 10 jaar wilden tekenen”, zegt Janssen. “Typisch Duits. Maar dat schrikt potentiële winkeleigenaren enorm af. Toen zijn wij de verhuur gaan regelen. Bij ons is het contract 4 pagina’s dik en kan je je vastleggen vanaf 3 maanden. Dat is de moderne manier van zaken doen.”
Apenrots
Het was voor de Nederlandse dames wel wennen om met Duitsers samen te werken. “Het is een mannenwereld. Soms lijkt het wel een beetje op de apenrots hierbuiten. Collega’s spreken elkaar met ‘u’ aan. Wij zijn gewoon Nederlands gebleven en hebben ‘gedutzt’. Van ons accepteerden ze dat wel.”
Janssen en De Jager moesten flink duwen en trekken om hun plan zo veel mogelijk onaangetast door te zetten, maar ze kregen ze wel steun van de directie. “Het werkt hier in Duitsland misschien wat hiërarchischer, maar ze hebben hier wel het geld en de mogelijkheden om iets nieuws neer te zetten. Dat is in Nederland nu wel anders.”
Lees ook de blogs van Neder-Berlijners:
- Marjolein van der Kolk van Berlijn-Blog: Een nieuwe winkelbeleving aan de Ku’damm » [Foto’s]
- Ruimtelijk onderzoeker Vincent Kompier: Bikini Berlin » [Foto’s]
- Ruimtelijk onderzoeker Vincent Kompier: 25 UUR HOTEL » [Foto’s]
- Ruimtelijk onderzoeker Vincent Kompier: Bikini » [Foto’s]
Duitslandnieuws over retail:
- Verpakkingsloze supermarkt haalt in weekend 65.000 euro startkapitaal op »
- Duitse supermarktoorlog: Lidl wil ‘good guy’ van de discounters zijn »
- Rewe-baas vreest verwoestende prijzenoorlog in Duitsland »
- Duitse boeren vrezen faillissementen door stuntprijzen van Aldi en Lidl met eieren »
- Duitse dochter ING verstevigt positie als derde retailbank van Duitsland »
