Berlijn is geen onbekend terrein voor Han Joosten. De Nederlander begon er in 1991 een adviesbureau voor vastgoed. Hij adviseerde Nederlandse projectontwikkelaars die zo vlak na de Wende wel iets wilden opzetten in de stad die zichzelf weer moest ontdekken. Hij kreeg al snel de stad Berlijn als klant. Ze waren geïnteresseerd in zijn aanpak; hij deed marktonderzoek.
Dat moest hij doen in een stad waar in Oost en West verschillende systemen waren. De administratie was een puinhoop, vertelt Joosten in het nieuwe Bouwfonds-kantoor in Charlottenburg. “En vragen stellen – zelfs een doodnormale enquête – lag op z’n zachtst gezegd gevoelig in Berlijn. En dus moest Joosten aan de eenvoudige handarbeid, hij spendeerde uren in de verschillende archieven om gegevens over te schrijven.
In 2001 sloot Bouwfonds de Berlijnse vestiging, vertelt Joosten. “Dat was logisch, want het ging er economisch erg slecht.” Sinds 2007 trekt de Duitse woningmarkt weer aan. “Toen is besloten dat Bouwfonds tot de top 3 van Duitsland moet horen met het opleveren van 1.000 – 1.200 nieuwe woningen per jaar.”
Beginnersfouten
Terug op zijn oude stek wil Joosten het anders aanpakken dan in 2001. “We hebben destijds ook beginnersfouten gemaakt”, geeft hij ruiterlijk toe. “Toen hebben we de Nederlandse blik te veel laten overheersen. We dachten dat de tendens net zo zou zijn als in Nederland. Dat burgers weer vanuit het centrum een beetje in het dorpse groen rond de stad wilden wonen.” Bouwfonds heeft toen relatief veel zaken gedaan in de ‘Speckgürtel‘ rond de stad. “Maar in die ‘spekgordel’ wilden niet zo veel mensen wonen als we dachten. Berlijners trokken juist naar het centrum toe.”
Andersom denken
Volgens Joosten denken projectontwikkelaars er te weinig aan of toekomstige bewoners een woning kunnen financieren. Die vraag moet volgens hem al beantwoord zijn op de tekentafel van de architect, zowel qua product als qua vierkante meters oppervlakte. “De koopkracht moet bepalend zijn. In Berlijn kan 20% van de inwoners een huis kopen (altijd nog goed voor 400.000 huishoudens), in Frankfurt is dat alweer 40%. Dan is Berlijn misschien een armere stad. Maar je ziet ook dat het aantal verkochte nieuwe woningen is gestegen In 2012 waren het er 3.500, in 2013 komt dat denk ik uit op 4.500.”
Luisteren naar Berlijnse onrust
Als een projectontwikkelaar in een keurig pak in een Berlijnse wijk een appartement wil neerzetten, stuit hij regelmatig op protest van de bewoners in de omgeving. “Er is al snel oppositie tegen alles wat groot en nieuw is. Maar ik snap die Berlijnse onrust wel. Ze hebben hier zowel in Oost als West door de Muur lang op een eiland geleefd. En moet je nu zien hoe snel alles verandert. Als je hier iets wilt beginnen is het van heel groot belang dat je de mensen hier kent en goed naar ze luistert.”
Bouwfonds neemt een handige Nederlandse eigenschap mee naar Duitsland, zegt Joosten. “Wij kunnen polderen. We kijken naar de woonbehoefte, maar je moet ook de buurt laten meepraten aan de tekentafel. Is er nu al een parkeerprobleem? Kijk dan of er via jouw project daar iets aan gedaan kan worden. Zo geef je de buurt ook verantwoordelijkheid en zal men minder geneigd zijn om te protesteren.”
Duidelijke procedures
De Nederlandse overlegcultuur werkt goed in Duitsland, merkt Joosten. Maar andersom kan er ook voldoende worden opgestoken. “Procedures zijn hier duidelijker dan in Nederland. Je weet beter waar je aan toe bent. Ambtenaren hebben veel kennis.”
Joosten heeft er wel moeite mee hoe lang procedures kunnen duren. “Dat komt omdat de kwaliteitseisen hoog zijn. Men houdt hier veel rekening met de toekomstwaarde, dat vind ik dan weer wel mooi.” De komende 5 jaar wil Bouwfonds in Berlijn 3 tot 4 projecten hebben afgerond. “Ik denk aan zeker 500 woningen en we willen toch ook wel graag iets neerzetten op een markante plek.”
